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INVESTISSEMENT LOCATIF: VAUT-IL MIEUX OPTER POUR UN LOGEMENT VIDE OU MEUBLÉ?

La location meublée a le vent en poupe auprès des investisseurs. De plus en plus d’investisseurs se tournent vers la location meublée pour leurs biens immobiliers. Les raisons évoquées: un prix de location plus élevé que les logements vides et des avantages fiscaux non négligeables. L’agence immobilière digitale Flatlooker a mené une étude sur les différences de loyers entre les appartements meublés et non meublés.

Des prix au m² plus élevés

Elle constate tout d'abord que les investisseurs ont raison, le prix au m2 des meublés est supérieur à celui des logements vides. Dans 93% des zones, les logements meublés sont plus chers au mètre carré que les logements vides. Le prix au m² est en moyenne supérieur de 4,32 euros.

 

Les disparités sont plus significatives dans quelques zones ou villes. Tout d'abord dans la zone de Bordeaux, le prix est supérieur de 6,14 euros par m2. Cette forte différence est essentiellement visible à Caudéran, ville limitrophe de Bordeaux. Ensuite dans la zone de Nantes : "On observe dans le département Loire-Atlantique que les logements dans la banlieue Nord Est (44470), et le quartier Nord Est de Nantes (44300) ont un prix au m2 carré moyen meublé plus cher d’environ 6 euros contre 4,85 euros dans la ville de Nantes", précise Flatlooker. Et enfin dans la ville de Nice, le loyer meublé est en moyenne plus élevé de 6,65 euros par mètre carré.

Néanmoins, une part non négligeable des logements vides se louent au-dessus des médianes de marché, ajoute l'étude. "Si l’on s’intéresse aux 50% de logements les plus chers (ceux au-dessus de la médiane de marché) l’étude de Flatlooker met en avant que 19% du total sont des logements vides et 31% sont des logements meublés, soit une part relativement élevée".

Mathieu Giard porte-parole de Flatlooker, tient à préciser : "Il ne faut pas négliger les différentes caractéristiques d’un appartement qui ont un impact direct sur le loyer : proximité aux transports, qualité de la copropriété, travaux récents, étage, disposition… Il ne faut pas croire qu’un logement meublé est toujours loué plus cher qu’un logement vide".

 

Fiscalité plus avantageuse

 

Lors de la déclaration d’impôts, les personnes avec des revenus fonciers ont le choix, pour la location vide entre micro-foncier (abattement de 30%) ou réel et pour la location meublée entre micro-BIC (abattement de 50%) ou réel.

"La différence entre les régimes micros et réels concerne la déduction d’impôts, selon un abattement forfaitaire pour les régimes micros, ou des charges déductibles au réel. L’abattement forfaitaire est plus avantageux pour les logements meublés que pour les vides puisqu'il est de 50% vs 30%. De plus, le régime micro est accessible aux loueurs meublés jusqu’à un plafond de 70 000€ de loyers annuels, alors que le plafond pour les vides est bien plus faible à 15 000€", précise Flatlooker.

Rafraichir son bien ou le meubler?

Flatlooker a pris l’hypothèse d’un propriétaire qui loue son bien en dessous de la médiane du marché et possède un budget de 5000 euros pour meubler ou rafraichir le bien. Dans les 2 cas, cet investissement devrait lui permettre d’augmenter son loyer de 10%. L'étude détaille trois scénarios : Initial (sans travaux ni ameublement), scénario appelé “Base”; Location après avoir meublé le bien, scénario appelé “Meublé”; Location après avoir rafraîchi le bien, scénario appelé “Vide”Une étude du rendement locatif doit prendre en compte le loyer et l’abattement fiscal mais également la vacance locative, le coût d’ameublement ou de rafraîchissement, les réparations éventuelles, etc.

L’analyse confirme que même en prenant en compte le coût des travaux d’ameublement lissé sur 5 ans ou de rafraîchissement lissé sur 10 ans, le propriétaire a intérêt à investir dans son bien. Mathieu Giard, porte-parole de Flatlooker explique : "Meubler son logement est la solution la plus simple pour les propriétaires afin d’augmenter leurs revenus. Il faut cependant avoir en tête que la location meublée implique des changements de locataire plus fréquents, un entretien et des coûts de réparations plus importants. Si le propriétaire souhaite rester en vide, rénover son appartement entraîne également un bon retour sur investissement".

 

 

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