Nous suivre
0

Retrouvez toutes nos actualités

Actualités

Immobilier : « Pas de remontée des taux de crédit à court terme »

Club Immo : Où en sont les taux d’intérêt aujourd’hui ?

Sandrine Allonier : Les taux ne cessent de baisser même encore ces dernières semaines. La concurrence interbancaire tire les taux vers le bas. Les taux moyens sont actuellement à 0,95 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans. Pour les meilleurs profils, pour lesquels les banques sont particulièrement attentives, il est toujours possible d’emprunter à moins de 1 % quelle que soit la durée (0,50 % sur 15 ans, 0,70 % sur 20 ans et 0,90 % sur 25 ans au mieux).  Ce sont des taux records. En octobre, quelques banques ont baissé leur taux de crédit immobilier, jusqu’à - 0,15 %, mais certaines uniquement pour ceux qui figurent parmi les tranches de revenus les plus élevées.

 

 

La hausse de l’inflation a-t-elle un impact sur les taux ?

 

 

Ce mois d’octobre est la dernière ligne droite pour les banques pour atteindre leurs objectifs de production et même les dépasser pour certaines qui ont encore beaucoup de liquidités à placer.  C’est pourquoi la hausse de l’inflation n’est pour l’instant par répercutée les taux de crédit. Cet automne est donc très propice pour ceux qui ont un projet immobilier. Dès le mois de novembre, les compteurs seront remis à zéro et les dossiers de crédit déposés seront comptabilisés dans la production de l’année prochaine, conduisant les banques à appliquer une politique commerciale en lien avec leurs ambitions pour 2022. Donc, pour l’instant et à court terme, on ne voit pas de remontée de taux de crédit. L’immobilier offre pour les banques le meilleur couple rendement/ risque. Tant mieux, ce niveau de taux bas permet d’emprunter dans le cadre des recommandations du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF). Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus (mensualité du crédit, assurance incluse NDLR), la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans avec deux ans possible de différé et une marge de flexibilité pour les banques de l’ordre de 25%.  

 

Justement, ces nouvelles règles ne vont-elles pas durcir les conditions d’octroi des crédits pour les emprunteurs ?

Les conséquences seront minimes car comme indiqué dans le bilan du HCSF, les banques ont bien respecté la marge de flexibilité accordée par le HCSF avec une part des prêts non conformes à la recommandation, qui a atteint 20,9 % en juillet 2021. Pour autant certaines ont réagi immédiatement et certains dossiers qui été accepté avant l’été avec un taux d’endettement un peu élevé nous ont été refusés, ou accepté avec un nouveau plan de financement avec plus d’apport par exemple pour faire baisser l’endettement. Certains emprunteurs ont été pénalisés par ces recommandations et vont continuer à l’être, voire encore plus maintenant qu’elles deviennent contraignantes.

 

Quels emprunteurs sont les plus pénalisés alors ?

Il s’agit en premier lieu des investisseurs…Nous le voyons, mais le HCSF l’a confirmé. Le financement d’investissements locatifs a chuté en seulement mois, témoignant de la difficulté pour ce type d’emprunteurs investisseurs, déjà propriétaires de leur résidence principale avec par conséquent souvent un crédit en cours, d’emprunter depuis fin 2019 et ce en dépit de son assouplissement en début d’année avec le passage du taux d’endettement maximum de 33 à 35 %. L’abandon du calcul de l’endettement en différentiel, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l’exclusion du crédit de beaucoup d’investisseurs.

 

Comment les banques vont-elles atteindre leurs objectifs de production de crédit ?

Les banques mettent en place des solutions pour financer davantage d’emprunteurs malgré la recommandation, notamment sur la prise en compte des revenus ou les calculs de prêt relais… Volonté des banques de prêter, même si elles sont toujours attentives au reste à vivre bien sûr.

Quelles sont vos règles d’or pour emprunter ?

C’est avant tout la qualité du dossier. Les banques sont attentives à la capacité à rembourser sur une durée longue son crédit. Il faut une situation professionnelle stable, de préférence un CDI, une fin de période d’essai. Pour les entreprises, trois ans de bilan. Les banques sont aussi regardantes sur l’apport personnel. Dans un contexte de prix élevés, les banques ne veulent pas prêter plus de 90 ou 100 % de la valeur du bien. Un couple qui désire emprunter doit financer les frais inhérents mais également constituer une épargne de précaution. Les banques demandent au moins 6 mois de mensualité d’épargne de côté, en cas de coup dur. Ce sont les principales règles à suivre.  J’ajoute qu’il existe des solutions pour permettre d’emprunter même avec des crédits en cours, cela va être utile pour les investisseurs. En effet, il s’agit d’opération de consolidation patrimoniale, opération qui consiste à racheter le crédit de la résidence principale et d’autres crédits en cours, les regrouper en un seul avec une mensualité unique plus faible car sur une durée plus longue. Et contrairement à ce qu’on croit, ce n’est pas réservé aux surendettés, au contraire !

Ces actus peuvent aussi vous intéresser

Immobilier : jamais les Français n’avaient acheté autant de logements depuis l’an 2000


Et si le marché de l’immobilier battait autant de records en 2021… que les athlètes aux Jeux Olympiques ? À la lecture de la dernière note de conjoncture publiée par les notaires, on serait tenté de le croire.

Entre fin mai 2020 et fin mai 2021, le nombre de transactions immobilières signées dans leurs études a en effet dépassé son plus haut depuis l’an 2000 : 1.130.000 transactions ont été enregistrées sur la période !

À titre de comparaison, l’exercice 2019, considéré jusqu’ici comme l’année la plus dynamique pour le marché immobilier, avait compté 1.067.000 ventes. Et l’année 2020, 1.024.000 ventes. En termes de chiffres extrêmes, on aurait aussi pu s’étendre sur les taux bas records dont ont profité les emprunteurs immobiliers cette année, ou sur les prix qui ont continué d’exploser dans de nombreuses régions de l’Hexagone… Mais restons ici sur les volumes de ventes.

 

Certes, expliquent les notaires, la ruée vers la pierre s’explique en partie par “un report des ventes non réalisées lors du premier confinement”, c’est-à-dire entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020. Les acheteurs et vendeurs, pour la plupart bloqués pendant cette période, ont en effet souvent attendu l’été 2020 pour reprendre leur projet immobilier. Mais cette seule explication ne suffit pas à comprendre les chiffres records enregistrés par les notaires. Pour eux, les chiffres traduisent “avant tout” le dynamisme du marché immobilier sur toute la période. “Si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes”, rapportent les auteurs de l’étude.

 

Dans le détail, les notaires constatent ainsi que les maisons des petites villes, voire de villes moyennes, ont vu leur attractivité boostée à la faveur de la crise sanitaire. Et tout particulièrement autour des grandes métropoles. “Certains biens qui répondaient à une demande essentiellement locale trouvent désormais preneur auprès d’un panel plus large d’utilisateurs”, partagent-ils. Bien sûr, avec le développement du télétravail, les Franciliens ont davantage ciblé que d’habitude les départements limitrophes à leur région. Mais les Lyonnais aussi, rapportent les notaires, ont souvent déménagé vers des communes de moins de 3.500 habitants en Isère, dans l’Ain ou la Loire… Et leurs données montrent aussi, par exemple, que de nombreux Toulousains déconfinés se sont réfugiés dans des villages entourant leur métropole ces derniers mois.

 

Source: Capital.fr

 

 


Le Marais: un quartier à la pointe de la mode parisienne

 

Occupant une partie des 3e et 4e arrondissements, le Marais est un petit territoire très en vogue depuis ces dernières années, au point de concurrencer les plus belles adresses de la rive gauche et de devenir en quelque sorte le « Saint-Germain-Prés de la rive droite » comme se plaît à le souligner Nicolas Deliquiet, fin connaisseur du quartier avec son agence installée rue Aubriot, en plein coeur du Marais. Pas étonnant donc que les prix de l’immobilier y aient connu une forte inflation sur les 12 derniers mois, avec par exemple +14,6 % dans le 3e arrondissement, d’après le baromètre LPI-Seloger, et près de 7 % de hausse dans le 4e.


 

 

 

Grande disparité des prix

 

Une moyenne de 13 000 euros le m² est souvent observée dans le Marais, même dans des immeubles sans ascenseur, une caractéristique plutôt rare dans ce quartier garni d’immeubles très anciens. Il y a une grande disparité de prix dans le Marais et la zone la plus abordable se situe vers le musée des Arts et Métiers avec des prix d’environ

 

 

 

Joyaux architectural

 

La place des Vosges en est le joyau architectural avec ses arcades Henri-IV et son jardin central. Habiter proche de ce monument historique de Paris se paye au prix fort puisque les prix y atteignent facilement 20 000 euros le m². Se promener dans le Marais permet d’admirer de nombreux hôtels particuliers reconnaissables à leurs pierres de taille sculptées, souvent agrémentés de jardins privés ou publics, notamment le long de la rue du Parc-Royal.


 

Diversité culturelle

 

Le Marais attire une clientèle étrangère de tous les horizons, Italiens et Américains notamment qui y possèdent un pied-àterre. Cela renforce la diversité culturelle et religieuse du lieu, créant une ambiance particulière qu’on peut retrouver à Londres ou New York. Plusieurs musées sont rassemblés : Picasso, Carnavalet, musée des Archives nationales pour n’en citer que les principaux. Le musée d’Art et d’Histoire du judaïsme, installé dans l’ancien hôtel particulier de Saint-Aignan, rappelle aussi la forte identité juive du Marais.

 

 

Évolution du tissu commercial

 

Parmi les autres attractions du quartier,

on peut citer le marché couvert des Enfants- Rouges, plus ancien marché alimentaire de Paris, situé rue de Bretagne. Au coeur du village Saint-Paul-le-Marais, il ne faut pas rater la centaine de petites boutiques d’antiquaires, de galeristes et de designers qui en font un lieu idéal pour dénicher de beaux objets. Phénomène nouveau qui déplaira à certains riverains, le tissu commercial s’enrichit et monte en gamme avec de plus en plus de boutiques de luxe ouvertes le dimanche. Le Haut Marais a par exemple vu s’implanter ces dernières années de grandes griffes de prêt-à-porter.


 

Certains prix ne deviennent-ils pas surévalués ?

 

Attention toutefois à ne pas surpayer un bien, certains vendeurs plaçant la barre beaucoup trop haute. L’agence Arc-en-ciel Immo a par exemple refusé le mandat d’un appartement dans un hôtel particulier estimé autour de 15 000 euros le m² mais dont le propriétaire réclamait 20 000 euros le m², une valorisation qui ne se justifie que pour un bien avec une situation exceptionnelle, notamment autour de la place des Vosges.


Engouement grandissant pour les appartements avec balcons

 

L'engouement des citadins pour les espaces extérieurs ne s'est pas atténué. En mai dernier, à la fin du premier confinement, MeilleursAgents dévoilait, dans les onze plus grandes villes de France, que posséder un balcon ou une terrasse faisait grimper les prix du logement de 8,8% en moyenne par rapport à logement similaire mais sans espace extérieur de ce type. Un an après, MeilleursAgents confirme que le désir est toujours intact.

 

Dans les 11 plus grandes villes françaises, un appartement avec un balcon ou une terrasse se vend en moyenne 11,6% plus cher que son équivalent sans extérieur, selon les données du dernier trimestre. Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez MeilleursAgents, remarque: "Il y a bien un avant et un après la crise sanitaire! Les particuliers sont aujourd'hui prêts à payer plus cher pour avoir accès à un espace extérieur. Depuis le début de la crise, l’impact d’une terrasse ou d’un balcon sur les prix d’un appartement a augmenté de 41%".

 

Les Confinements ont marqué la demande

 

Alors que les prix ont seulement augmenté de 0,6% en moyenne depuis le 1er confinement pour les appartements sans extérieur dans les 11 plus grandes villes de France, MeilleursAgents constate une hausse de prix de 4,3% pour les biens avec balcons et terrasses sur la même période.

Barbara Castillo Rico précise : “Les prix des appartements avec un extérieur ont augmenté près de 7 fois plus que les appartements sans ! Les confinements ont bel et bien impacté la demande en matière de biens immobiliers avec terrasse et balcon.”

 

 

Source: https://www.lavieimmo.com/