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Accession à la propriété : les précautions à prendre avant de vous lancer

Devenir propriétaire de son toit est, si l’on en croit les sondages, le rêve de 90% des locataires. Il est vrai que la pierre permet de se constituer un patrimoine sur la durée, avec, grâce au crédit, l’avantage rare en matière d’épargne de ne pas exiger un gros apport d’argent personnel. Mais le chemin est parsemé d’embûches. S’offrir une résidence principale, c’est en effet s’exposer à des travaux de réfection récurrents, souvent très lourds quand ils touchent au bâti, sans compter les mauvaises surprises (vices cachés, malfaçons…) qui peuvent vous ­attendre à votre entrée dans les lieux. Récapitulatif des multiples précautions à prendre avant de vous lancer.

 

Apport personnel

Placez vos économies sur une assurance vie ou sur un PEL ouvert avant 2015. Pour devenir propriétaire, il faut anticiper afin de constituer le petit matelas d’argent (autour de 10% du prix d’achat) requis pour payer les frais de notaire, qui sont rarement financés par la banque. Où placer ses économies pour en tirer le meilleur profit ? Sauf à avoir dix ans devant soi, on évitera la Bourse – malgré le spectaculaire rebond de la fin 2020 –, trop risquée dans une optique d’achat immobilier. Les produits de trésorerie, type livret ou compte à terme, sont aussi à exclure, leur taux étant le plus souvent inférieur à 1%. On trouvera bien mieux du côté de ­l’assurance vie en euros, sans oublier les vieux plans d’épargne logement.

 

Ne négligez pas votre vieux plan d’épargne logement, sa rentabilité reste attractive

 

Vous détenez un PEL de moins de dix ans ? Il peut être judicieux d’y loger vos économies, surtout si vous n’avez pas une bonne assurance vie. Les intérêts des vieux PEL n’étant soumis qu’à une taxe de 17,2%, le rendement net reste appréciable : 1,65% pour un plan ouvert avant février 2016, et 2,07% avant février 2015. Ceux antérieurs à août 2003 n’acceptent plus de dépôts mais, si vous en avez un, ne le fermez pas : il rapporte 4,50%, soit 3,15% après impôts (les PEL de plus de douze ans sont fiscalisés).

 

Financement

 

Passez par un courtier pour bénéficier d’une assurance décès avantageuse. Il est aujourd’hui possible d’emprunter à un taux incroyablement bas : entre 1,10 et 1,30% sur vingt ans, les très bons dossiers (épargne, emploi en CDI…) passant même sous le seuil de 1%, voire de 0,8% chez les banques les plus agressives. Mais si vous n’avez pas le temps de faire le tour des établissements, adressez-vous à un courtier, comme Artémis courtage, Cafpi, Meilleurtaux ou Vousfinancer. Il fera le nécessaire à votre place et vous décrochera, en plus, une assurance décès très bon marché. Certes, vous paierez des frais (environ 1 000 euros), mais ils ne pèseront pas lourd face aux économies réa­lisées : entre 4 000 et 7 000 euros, selon votre âge, pour 200 000 euros d’emprunt.

 

Travaux et réparations

 

La facture à payer tourne autour de 1% du prix du logement par an. Même si l’on a pris soin, avant d’acheter, de contrôler le bon fonctionnement des équipements (fenêtres, électricité…), il faudra un jour faire face à d’importantes dépenses imprévues. Au moins 2 500 euros pour réparer la toiture du bâtiment (étanchéité, tuiles cassées…), tous les dix à quinze ans. Et entre 5 000 et 10 000 ­euros pour ravaler la façade ou changer la chaudière, tous les quinze à vingt ans. Vous devrez encore ajouter les travaux d’urgence, comme une rupture de canalisation d’eau, et les petites réparations des parties communes : Digicode, boîtes aux lettres… En tout, en moyenne, la facture peut approcher 1% du prix du bien par an. A méditer avant de s’engager.

 

Anomalies

 

Offrez-vous les services d’un architecte pour vérifier l’absence de gros défauts. Si la fissure de la baignoire ou du plafond vous avait échappé durant la visite, tant pis pour vous : il faudra payer les réfections de votre poche. En effet, selon la loi, seuls les vices non apparents (on dit «cachés») peuvent donner lieu à réparation. Même dans ce cas, il faut prouver que le vendeur connaissait le problème et qu’il a voulu le dissimuler. Comme il est inutile de compter sur ses aveux, il ne reste plus qu’à s’adresser au tribunal, une procédure longue (deux ans en moyenne) et coûteuse (3 000 euros minimum).

Afin d’éviter une telle mésaventure, mieux vaut faire appel à un architecte et le charger d’inspecter les lieux. Pour une dépense de 300 à 500 euros, la détection de toute anomalie sera garantie. Dans le neuf, c’est plus simple : en cas de mal­façon (douche mal posée, carrelage ébréché…), la loi vous autorise à garder les derniers 5% du prix jusqu’à ce que les réparations soient faites. Pensez-y, sinon le promoteur risque de prendre son temps pour remettre les choses en état…

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Immobilier : jamais les Français n’avaient acheté autant de logements depuis l’an 2000


Et si le marché de l’immobilier battait autant de records en 2021… que les athlètes aux Jeux Olympiques ? À la lecture de la dernière note de conjoncture publiée par les notaires, on serait tenté de le croire.

Entre fin mai 2020 et fin mai 2021, le nombre de transactions immobilières signées dans leurs études a en effet dépassé son plus haut depuis l’an 2000 : 1.130.000 transactions ont été enregistrées sur la période !

À titre de comparaison, l’exercice 2019, considéré jusqu’ici comme l’année la plus dynamique pour le marché immobilier, avait compté 1.067.000 ventes. Et l’année 2020, 1.024.000 ventes. En termes de chiffres extrêmes, on aurait aussi pu s’étendre sur les taux bas records dont ont profité les emprunteurs immobiliers cette année, ou sur les prix qui ont continué d’exploser dans de nombreuses régions de l’Hexagone… Mais restons ici sur les volumes de ventes.

 

Certes, expliquent les notaires, la ruée vers la pierre s’explique en partie par “un report des ventes non réalisées lors du premier confinement”, c’est-à-dire entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020. Les acheteurs et vendeurs, pour la plupart bloqués pendant cette période, ont en effet souvent attendu l’été 2020 pour reprendre leur projet immobilier. Mais cette seule explication ne suffit pas à comprendre les chiffres records enregistrés par les notaires. Pour eux, les chiffres traduisent “avant tout” le dynamisme du marché immobilier sur toute la période. “Si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes”, rapportent les auteurs de l’étude.

 

Dans le détail, les notaires constatent ainsi que les maisons des petites villes, voire de villes moyennes, ont vu leur attractivité boostée à la faveur de la crise sanitaire. Et tout particulièrement autour des grandes métropoles. “Certains biens qui répondaient à une demande essentiellement locale trouvent désormais preneur auprès d’un panel plus large d’utilisateurs”, partagent-ils. Bien sûr, avec le développement du télétravail, les Franciliens ont davantage ciblé que d’habitude les départements limitrophes à leur région. Mais les Lyonnais aussi, rapportent les notaires, ont souvent déménagé vers des communes de moins de 3.500 habitants en Isère, dans l’Ain ou la Loire… Et leurs données montrent aussi, par exemple, que de nombreux Toulousains déconfinés se sont réfugiés dans des villages entourant leur métropole ces derniers mois.

 

Source: Capital.fr

 

 


Le Marais: un quartier à la pointe de la mode parisienne

 

Occupant une partie des 3e et 4e arrondissements, le Marais est un petit territoire très en vogue depuis ces dernières années, au point de concurrencer les plus belles adresses de la rive gauche et de devenir en quelque sorte le « Saint-Germain-Prés de la rive droite » comme se plaît à le souligner Nicolas Deliquiet, fin connaisseur du quartier avec son agence installée rue Aubriot, en plein coeur du Marais. Pas étonnant donc que les prix de l’immobilier y aient connu une forte inflation sur les 12 derniers mois, avec par exemple +14,6 % dans le 3e arrondissement, d’après le baromètre LPI-Seloger, et près de 7 % de hausse dans le 4e.


 

 

 

Grande disparité des prix

 

Une moyenne de 13 000 euros le m² est souvent observée dans le Marais, même dans des immeubles sans ascenseur, une caractéristique plutôt rare dans ce quartier garni d’immeubles très anciens. Il y a une grande disparité de prix dans le Marais et la zone la plus abordable se situe vers le musée des Arts et Métiers avec des prix d’environ

 

 

 

Joyaux architectural

 

La place des Vosges en est le joyau architectural avec ses arcades Henri-IV et son jardin central. Habiter proche de ce monument historique de Paris se paye au prix fort puisque les prix y atteignent facilement 20 000 euros le m². Se promener dans le Marais permet d’admirer de nombreux hôtels particuliers reconnaissables à leurs pierres de taille sculptées, souvent agrémentés de jardins privés ou publics, notamment le long de la rue du Parc-Royal.


 

Diversité culturelle

 

Le Marais attire une clientèle étrangère de tous les horizons, Italiens et Américains notamment qui y possèdent un pied-àterre. Cela renforce la diversité culturelle et religieuse du lieu, créant une ambiance particulière qu’on peut retrouver à Londres ou New York. Plusieurs musées sont rassemblés : Picasso, Carnavalet, musée des Archives nationales pour n’en citer que les principaux. Le musée d’Art et d’Histoire du judaïsme, installé dans l’ancien hôtel particulier de Saint-Aignan, rappelle aussi la forte identité juive du Marais.

 

 

Évolution du tissu commercial

 

Parmi les autres attractions du quartier,

on peut citer le marché couvert des Enfants- Rouges, plus ancien marché alimentaire de Paris, situé rue de Bretagne. Au coeur du village Saint-Paul-le-Marais, il ne faut pas rater la centaine de petites boutiques d’antiquaires, de galeristes et de designers qui en font un lieu idéal pour dénicher de beaux objets. Phénomène nouveau qui déplaira à certains riverains, le tissu commercial s’enrichit et monte en gamme avec de plus en plus de boutiques de luxe ouvertes le dimanche. Le Haut Marais a par exemple vu s’implanter ces dernières années de grandes griffes de prêt-à-porter.


 

Certains prix ne deviennent-ils pas surévalués ?

 

Attention toutefois à ne pas surpayer un bien, certains vendeurs plaçant la barre beaucoup trop haute. L’agence Arc-en-ciel Immo a par exemple refusé le mandat d’un appartement dans un hôtel particulier estimé autour de 15 000 euros le m² mais dont le propriétaire réclamait 20 000 euros le m², une valorisation qui ne se justifie que pour un bien avec une situation exceptionnelle, notamment autour de la place des Vosges.


Engouement grandissant pour les appartements avec balcons

 

L'engouement des citadins pour les espaces extérieurs ne s'est pas atténué. En mai dernier, à la fin du premier confinement, MeilleursAgents dévoilait, dans les onze plus grandes villes de France, que posséder un balcon ou une terrasse faisait grimper les prix du logement de 8,8% en moyenne par rapport à logement similaire mais sans espace extérieur de ce type. Un an après, MeilleursAgents confirme que le désir est toujours intact.

 

Dans les 11 plus grandes villes françaises, un appartement avec un balcon ou une terrasse se vend en moyenne 11,6% plus cher que son équivalent sans extérieur, selon les données du dernier trimestre. Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez MeilleursAgents, remarque: "Il y a bien un avant et un après la crise sanitaire! Les particuliers sont aujourd'hui prêts à payer plus cher pour avoir accès à un espace extérieur. Depuis le début de la crise, l’impact d’une terrasse ou d’un balcon sur les prix d’un appartement a augmenté de 41%".

 

Les Confinements ont marqué la demande

 

Alors que les prix ont seulement augmenté de 0,6% en moyenne depuis le 1er confinement pour les appartements sans extérieur dans les 11 plus grandes villes de France, MeilleursAgents constate une hausse de prix de 4,3% pour les biens avec balcons et terrasses sur la même période.

Barbara Castillo Rico précise : “Les prix des appartements avec un extérieur ont augmenté près de 7 fois plus que les appartements sans ! Les confinements ont bel et bien impacté la demande en matière de biens immobiliers avec terrasse et balcon.”

 

 

Source: https://www.lavieimmo.com/